Aluguel mais barato? IGP-M recua 7% e tem maior queda em 3 décadas

O IGP-M, índice de inflação tradicionalmente nos contratos de imóveis para reajustar o valor do aluguel, encerrou junho com uma queda de quase 7% acumulada em 12 meses.

É uma das poucas e também, de longe, a maior retração já registrada pelo índice desde pelo menos 1995, no começo do Plano Real, de acordo com a série da Fundação Getulio Vargas (FGV), responsável pelo indicador.

Os aluguéis, porém, não devem cair na mesma intensidade.

“A grande maioria dos contratos de aluguel já traz uma cláusula que diz que o índice negativo não se aplica”, explica o advogado Marcelo Tapai, sócio da Tapai Advogados, especializado em direito imobiliário.

Na prática, isso significa que, se o IGP-M cai, o reajuste do aluguel será zero.

“Não há nada na lei que obrigue a inclusão dessa cláusula; o contrato pode ter qualquer coisa que seja estabelecida entre as duas partes [proprietário e locatário]. Mas ela acabou se tornando padrão.”

Isso significa, explica Tapai, que o locatário pode, na hora de assinar o contrato e entrar no imóvel, pedir que essa cláusula do reajuste zero será retirada, e que a variação negativa do aluguel, quando a inflação também esteja negativa, fique garantida. Mas, afirma ele, não é o padrão.

Há três meses negativo

Junho foi o terceiro mês consecutivo em que o índice ficou negativo, de acordo com a FGV, o que significa que todos os contratos de aluguel que completaram ou estão completando um ciclo de 12 meses nesse período não serão reajustados.

O valor a ser pago ao proprietário ficará por pelo menos mais um ano exatamente no mesmo preço.

Troca na pandemia

Durante a pandemia, quando aconteceu o contrário – o IGP-M disparou e passou dos 30% – a discussão sobre substituí-lo por outros indicadores nos contratos ganhou bastante força.

O entendimento de especialistas é que o IGP-M é muito volátil – pode cair muito em um momento, mas também disparar e outros – e menos aderente à realidade das pessoas do que outros índices de inflação, como o IPCA e o INPC, que medem os preços de serviços e produtos ao consumidor.

O IGP-M, por sua vez, calcula uma inflação mais ampla e que considera, principalmente, os produtos vendidos e comprados por produtores, indústria e exportadores, como soja, milho ou minério de ferro.

Isto faz com que seja muito suscetível às variações do dólar e também às cotações desses produtos no mercado financeiro global.

Uso do IGP-M não é obrigatório

A lei dos aluguéis garante aos donos de imóveis o direito de fazer reajustes periódicos no valor cobrado, para preservar o poder de compra da negociação, mas nunca pré-determinou um indicador para isso.

A regra só proíbe que as correções sejam feitas pela variação do câmbio ou do salário mínimo. De resto, pode ser usado qualquer marcador escolhido de comum acordo entre o proprietário e o inquilino.

O fato é que, desde os tempos de hiperinflação, é o IGP-M – um dos índices de preços mais antigos do país (ele é calculado pela FGV desde os anos 1940) – que é aplicado em praticamente a totalidade dos contratos.